Taux d'endettement

Le taux d’endettement est un indicateur central quand on contracte un crédit immobilier. Encadré par la réglementation, il permet d’évaluer la capacité d’emprunt du ménage. La hausse des taux d’intérêts pénalise très nettement le taux d’endettement, mais il est possible d'optimiser ce dernier en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

C’est quoi le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement ou taux d’effort dans le jargon financier est un marqueur essentiel pour les établissements bancaires car il permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses échéances de prêt immobilier. Il correspond à la part des charges sur les revenus du ménage.

Sont retenues comme charges persistances après octroi du financement bancaire :

• les prêts en cours (le nouveau crédit immobilier et les éventuels autres prêts contractés précédemment, quelle que soit leur nature)
• l’éventuelle pension alimentaire
• le loyer mensuel si vous restez locataire.

S’agissant des revenus, sont pris en compte :

• le salaire mensuel net avant impôt et revenus assimilés
• les revenus locatifs
• les revenus financiers.

La formule mathématique de calcul du taux d’endettement est simple :

total des charges / total des revenus x 100

Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt ?

Il est communément admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais dans la réalité il est strictement encadré par le régulateur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse.

Cette norme imposée juridiquement aux prêteurs est liée à une seconde règle : la durée de remboursement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers qui les autorise à s'affranchir des règles d’octroi, et à l’intérieur de cette souplesse, 70% des financements sont à destination de la résidence principale dont au moins 30% de primo-accession.

Comment faire baisser le taux d’endettement ?

Toute la difficulté est d’obtenir le taux d’endettement le plus bas possible. Compliqué en période de hausse de taux d’intérêts. Commencez par supprimer les dépenses superflues pour réduire le poids des charges mensuelles et soldez si vous le pouvez les petits crédits à la consommation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Mobilisez ensuite toutes les solutions pour tirer votre taux d’endettement vers le bas.

Négociez le taux d’emprunt

Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 3,50 et 4% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Selon la qualité du dossier, vous pouvez obtenir une décote à condition de faire valoir des arguments solides pour convaincre la banque : situation professionnelle, évolution de carrière, patrimoine, placements financiers, bonne gestion des comptes, etc.

Sachez que vous pouvez désormais bénéficier d’un taux bonifié de la Banque Postale grâce au crédit immobilier à impact. Sous réserve d’acheter un bien neuf ou un bien ancien avec un engagement de travaux de rénovation, vous pouvez réduire le taux de 10 à 30 points de base.

Boostez votre apport personnel

Pas de crédit immobilier sans mise de fonds. On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023 compte tenu des règles du HCSF et du renchérissement du loyer de l’argent depuis dix-huit mois. Il atteint près de 35% du montant d’une opération immobilière.

Utilisez tous les moyens pour vous constituer un apport personnel suffisant en 2023 : livrets d’épargne, autres placements financiers, PEL, dons familiaux, prêts aidés, etc.

Un apport personnel conséquent ne suffit pas. Les banques exigent aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour emprunter. Comptez au moins l’équivalent de 6 mensualités de côté pour cette épargne post-crédit destinée à pallier un éventuel coup dur.

Déléguez l’assurance emprunteur

On l’a vu plus haut, le taux d’endettement doit obligatoirement contenir l’assurance de prêt. Or, cette couverture indispensable pour sécuriser les sommes prêtées représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts.

La bonne nouvelle est que vous pouvez négocier l’assurance et profiter du principe de délégation introduit par la loi Lagarde pour souscrire une offre externe jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance proposée par la banque.

Faisons une simulation : 

• vous avez 35 ans et vous gagnez 5 000€ par mois. Vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,80%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) hors frais de garantie et frais de dossier atteint 4,49%. Votre taux d’endettement est de 31,35%.

• Avec une assurance déléguée au taux de 0,10% (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce type de profil), le TAEG tombe à 4,03% et le taux d’endettement à 30,19%.

Vous êtes déjà endetté pour votre logement ? Vous avez vous aussi l'opportunité de baisser votre taux d'endettement en vous appuyant sur la loi Lemoine 2022 pour changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance.

Pour vous accompagner dans toutes vos démarches et recherche de la meilleure offre de prêt immobilier, sollicitez les services d’un courtier, votre allié pour emprunter en 2023.

Pour compléter cet article, consultez toutes les infos pour emprunter en juillet 2023.