Motifs qui peuvent faire "capoter " une vente

La présence d'un vice de consentement, ou dol

Après la signature définitive chez le notaire, une vente peut être annulée pour vice de consentement (également appelé dol). Comme le résume Charles-Edouard Jobard, notaire à Paris, il y a dol "lorsque le vendeur a dissimulé certains éléments de nature à altérer le consentement de l'acquéreur". Dans ce cas, "la vente peut être annulée à la demande de l'acquéreur, mais seulement si ces vices de consentement sont prouvés, ce qui n'est pas toujours facile", précise Me Jobard.

Parmi ces vices de consentement, on retrouve le plus souvent d'importants arriérés de charges de copropriété, un défaut important dans le bien que le vendeur a dissimulé (des murs humides cachés par du papier peint ou de la peinture, un sol abîmé revêtu…) et des vices qui concernent l'environnement du bien et altèrent sa valeur (un projet immobilier voisin qui va obstruer la vue ou l'ensoleillement, construction d'une autoroute entraînant des nuisances sonores…).

'acquéreur lésé dispose d'un délai de 5 ans pour intenter une action en justice, demander l'annulation de la vente, la restitution du prix de vente, et des dommages et intérêts, à condition de pouvoir prouver que le vendeur était au courant du défaut.

La présence d'un vice caché

A la différence d'un vice de consentement, un vice caché est un défaut majeur qui apparaît après la vente dont ni le vendeur ni l'acquéreur n'avaient connaissance. Selon l'article 1641 du Code civil, les vices cachés sont des "défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Pour les vices cachés non couverts par les diagnostics immobiliers, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour saisir la justice et demander la restitution d'une partie du prix de vente ou faire annuler la vente, "à condition que le vice caché soit déjà existant au moment de l'acte de vente définitif", précise Me Jobard.

Le non-respect de l'obligation de délivrance

Après la signature de l'acte de vente définitif, le vendeur doit délivrer le bien dans un état conforme à ce qui est stipulé dans le contrat de vente. Cela signifie bien sûr sans occupant, mais cela peut aussi vouloir dire sans meuble ou avec la réalisation de travaux à laquelle le vendeur s'était engagé (mise aux normes électriques, rénovation énergétique, équipement, peinture…).

Si, au moment de la délivrance, le bien n'est pas conforme, l'acquéreur peut soit forcer la délivrance du bien selon les conditions convenues dans l'avant-contrat, soit faire annuler la vente et récupérer son prix d'achat. L'acheteur doit d'abord prouver le défaut de conformité, puis procéder à une mise en demeure. Pour cela, il sera accompagné par son notaire. Si la mise en demeure n'aboutit pas, l'acquéreur pourra envisager de porter l'affaire en Justice.

La lésion

Il s'agit d'un cas de figure où c'est le vendeur qui peut demander l'annulation de la vente. "La lésion, c'est lorsque le vendeur se rend compte que son bien immobilier a été vendu bien au-dessous de sa valeur marchande, à un prix inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale. Il s'agit d'une sous-estimation considérable. Pour un bien estimé à 100 000 euros, il peut avoir lésion pour une vente à 41 666 euros ou moins", illustre Me Jobard. Le vendeur lésé peut alors faire annuler la vente de son bien après signature définitive.

La non réalisation de conditions suspensives

Comme leur nom l'indique, les conditions (ou clauses) suspensives ont le pouvoir de suspendre une vente à la réalisation de modalités inscrites dans la promesse de vente, signée en général trois mois avant la signature de la vente définitive. Ces clauses peuvent être diverses et protègent le plus souvent l'acquéreur. "Le vendeur s'engage par exemple à fournir la preuve qu'il a eu l'autorisation d'installer des WC sanibroyeurs dans le logement, il s'engage à fournir à l'acheteur la preuve que celui-ci pourra racheter des combles ou procéder à une extension... sans quoi la vente ne pourra se faire.

Mais la clause suspensive de loin la plus répandue est l'octroi du prêt bancaire pour l'acheteur. S'il n'obtient pas son prêt, la vente ne peut se faire. Pour activer la condition suspensive, l'acquéreur doit présenter trois refus de prêt de banques différentes. Le vendeur ne peut s'opposer au refus de prêt. Il ne peut pas demander de dédommagements pour les frais et la perte de temps engendrés. Le compromis de vente est alors caduc et la vente annulée.

La rétractation de l'acheteur

Après la signature du compromis de vente, l'acquéreur a un délai de 10 jours (loi Macron) pour réfléchir, et revenir sur son intention d'acheter s'il le souhaite. Ce délai de rétractation annule de facto la vente. L'acheteur doit, dans ce cas, notifier sa décision, par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir besoin de motif.

La préemption de la commune

Tout projet de vente est soumis à l'approbation de la commune où est situé le bien. Après la signature du compromis de vente, la commune est informée de la vente du bien sur sa commune et doit donner son approbation pour que la transaction se fasse. Il est très rare que la commune préempte et n'accepte pas

L'absence d'autorisation de changement de désignation d'occupation du logement

Un acquéreur peut être intéressé par l'achat d'un bien non pas pour y habiter mais pour y exercer une activité professionnelle (profession libérale, salle de yoga, lieu de création artistique ou artisanale…) ou les deux, partageant son logement entre habitat et vie professionnelle. Mais, en copropriété, tout changement de désignation d'occupation du logement doit être approuvé par le syndic, qui, s'il refuse, donne le droit à l'acquéreur d'annuler la vente. Cette approbation peut faire l'objet d'une condition suspensives (la vente se fait à condition que le changement de destination soit possible) et, en général, l'acquéreur s'assure de cela avant de signer le compromis de vente.