Lors des visites

Les acquéreurs potentiels – y compris les plus jeunes – sont de mieux en mieux informés avant de se lancer dans un projet immobilier, du fait, notamment, de la profusion d'informations à laquelle ils ont accès sur Internet. Cependant, une fois sur place, certains détails peuvent échapper à la vigilance des novices tandis que des acheteurs plus aguerris, parce qu'ils auront déjà plusieurs achats immobiliers à leur actif ou parce qu'ils auront visité un plus grand nombre de biens, les repéreront d'emblée. Zoom sur ces éléments qui, s'ils ne remettent pas forcément en cause la décision de se positionner ou non sur le bien, peuvent influer sur le montant de l'offre d'achat.

Détail n°1 : qualité des matériaux

"Les acheteurs novices fonctionnent à l'affect lorsqu'ils visitent un appartement tandis que les plus aguerris s'intéressent davantage aux critères purement objectifs", constate Anthony Luxton, directeur d'agences immobilières au sein du réseau ORPI. La qualité des matériaux est, par exemple, regardée de près par les acheteurs rompus à l'exercice.

Notamment la marque de l'électroménager, le design de la cuisine équipée, la robustesse d'un parquet (massif ou flottant), les caractéristiques d'un plan de travail (composite versus pierre), d'un carrelage (carreaux en grès émaillé versus grès cérame)… Sans y être moins sensibles, les novices sont moins attentifs à ces aspects.

Détail n°2 : la solidité du gros œuvre

Murs porteurs, fondations, poutres, charpente... Les acheteurs les plus expérimentés savent qu'il est capital de s'intéresser à ce qui touche à la structure d'un bâti. Sans être de véritables experts du bâtiment, leur œil est souvent plus affûté pour reconnaître des déformations (fissures, faux aplombs, défaut de verticalité des murs, poteau incliné...) ou simplement pour vérifier la solidité de l'ouvrage lorsque la structure du logement a été modifiée au fil du temps, via la création d'une extension, l'ouverture d'une façade, la suppression d'un mur porteur... En cas de doute, faire appel à un professionnel (maçon, charpentier...), lors de la contre-visite par exemple, est vivement conseillé.

Détail n°3 : la performance énergétique

Alors que les travaux de rénovation énergétique sont largement encouragés, les acquéreurs, qu'ils soient ignorants ou expérimentés, sont attentifs aux performances énergétiques d'un bien, c'est-à-dire à ses installations électriques, ses systèmes de chauffage, son isolation... Pour autant, un mauvais DPE aura tendance à davantage freiner les jeunes acquéreurs que les plus aguerris.

Un mauvais DPE aura tendance à davantage freiner les jeunes acquéreurs que les plus aguerris

"Pour ces derniers, notamment les investisseurs ou les marchands de biens, une mauvaise étiquette énergétique ne sera pas forcément un obstacle. Ils sauront que changer les fenêtres ou un ballon d'eau chaude peut permettre d'améliorer cette étiquette", illustre Jordan Frarier, président de Foncia Transaction France.

Détail n°4 : la santé financière de la copropriété

Lorsque le bien est situé dans une copropriété, les acheteurs les plus intéressés réclament souvent les procès-verbaux des précédentes assemblées générales, "D'une part pour s'assurer que la copropriété se porte bien, d'autre part pour savoir comment les copropriétaires se comportent lorsqu'il y a des travaux à voter", constate Anthony Luxton. Ce document donne en effet le ton de la gestion financière de la copropriété et de l'ambiance générale entre les copropriétaires. Là où les plus novices se contentent généralement de regarder le dernier PV d'assemblée générale, "les plus aguerris n'hésitent pas à étudier les PV des deux voire trois dernières années", ajoute-t-il.

Détail n° 5 : l'âge de l'immeuble

L'année de construction d'un immeuble n'est pas une information qui est interprétée de la même manière par l'ensemble des acheteurs. "Là où les novices retiendront, dans un immeuble haussmannien, le charme de l'ancien, les plus habitués y verront essentiellement les inconvénients d'une mauvaise isolation", résume Anthony Luxton.

Acheter un bien dans un immeuble ancien, c'est prendre le risque de se confronter à des problèmes d'infiltration, des travaux de réfection de toiture... Budgets que les acquéreurs "débutants" n'anticipent pas toujours. Le coût des charges courantes, élevé dans les immeubles construits dans les années 1960 à 1980, n'est par exemple pas toujours bien appréhendé par les plus novices.

Détail n°6 : les futurs travaux dans le quartier

"Il n'est pas rare que les acquéreurs les plus expérimentés cherchent à savoir si des constructions sortiront de terre dans l'environnement proche du logement qu'ils viennent de visiter", constate Anthony Luxton. Généralement, l'agent immobilier est en mesure de renseigner les acheteurs sur ce point. Il n'empêche : après la visite, ces derniers se rapprochent de la mairie pour savoir si des travaux sont prévus et pourraient, par exemple, "causer des nuisances sonores, obstruer une vue jusqu'ici dégagée, générer un vis-à-vis...", illustre Jordan Frarier. Certains vont même jusqu'à consulter le Plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur pour savoir quelles sont les hauteurs de construction autorisées.

Détail n°7 : les possibilités d'agrandissement

Lorsqu'ils visitent un bien qui, sur le papier, semble trop petit par rapport à leurs besoins, les acquéreurs ayant déjà eu de premières expériences dans l'immobilier repèrent plus facilement les possibilités d'agrandissement. Le PLU, géré par le service urbanisme des villes et consultable en ligne par l'ensemble des particuliers, permet justement aux futurs propriétaires de vérifier s'il reste des droits à construire sur la parcelle qu'ils visent, par exemple pour réaliser une extension.

Le réflexe des plus aguerris est également de consulter le cadastre pour connaître les limites précises du terrain

Le réflexe des plus aguerris est également de consulter le cadastre pour connaître les limites précises d'un terrain (c'est-à-dire son empreinte au sol) et ainsi mieux envisager un projet d'agrandissement.

Détail n°8 : la praticité d'un parking ou d'une cave

"Certains acheteurs sont tellement concentrés par l'appartement qu'ils visitent qu'ils oublient de découvrir le parking ou la cave. Les plus habitués s'en souviennent et savent qu'il est important de visiter ces espaces, qui peuvent parfois faire l'objet d'une grande désillusion. Un parking peut par exemple s'avérer non pratique s'il est mal placé ou trop petit en fonction du gabarit d'une voiture" illustre Jordan Frarier. C'est la même chose avec la cave : les acheteurs les plus habitués sont généralement très attentifs à leur accès, à la largeur des portes, à la robustesse des serrures..., là où certains novices ne voient, dans la cave, qu'un simple "plus".